Las medidas aprobadas en materia de vivienda y alquiler quedan derogadas por falta de convalidación

La convalidación del Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, ha sido debatida en el Pleno del Congreso de los Diputados del 22 de enero de 2019 y no ha contado con el respaldo de la Cámara, por lo que queda derogado… ¿Qué pasa a partir de ahora?

Queremos informarles que la convalidación del Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre (BOE de 18 de diciembre de 2018 y en vigor el 19 de diciembre), de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, ha sido debatida en el Pleno del Congreso de los Diputados del 22 de enero de 2019 y no ha contado con el respaldo de la Cámara, por lo que queda derogado, y se vuelve a aplicar la normativa vigente antes del 19 de diciembre de 2018.

Recordemos que esta norma introdujo importantes novedades en materia de vivienda y alquiler, entre otras:

• Se amplía el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de arrendamiento de vivienda de 3 a 5 años (o 7 años si el arrendador es persona jurídica) y se alarga el plazo de prórroga tácita de 1 a 3 años. Además, en el momento de la firma del contrato, el arrendador no podrá exigir al nuevo inquilino un aval, al margen de la fianza, que exceda en dos meses la renta mensual de alquiler a no ser que se trate de contratos de larga duración, y se establece que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato correrán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica (empresa o sociedad).
• También se modificaba la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, para habilitar la posibilidad de que, por mayoría cualificada de tres quintas partes de los propietarios, en las comunidades de vecinos puedan adoptarse acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de la actividad del alquiler turístico de vivienda, para, de esta forma, favorecer la convivencia en los edificios de viviendas.
• También se introducen cambios en la Ley de Enjuiciamiento Civil para que se paralicen los desahucios hasta que se encuentre una alternativa habitacional en los casos que afecten a personas o familias vulnerables, y
• Se establece la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente, de manera que se reducen las cargas fiscales que conlleva el mercado del alquiler de vivienda habitual. Además, se modifica la regulación del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) incorporando medidas que favorecen el mercado de alquiler de vivienda.

Pues bien como hemos indicado anteriormente estas medidas ya no son aplicables pues el Real decreto-ley que las aprobó no ha sido convalidado y por lo tanto ha quedado derogado.

¿Qué ocurre a partir de ahora? ¿Qué pasa con los contratos de alquiler y operaciones realizadas desde el 19 de diciembre de 2018?

El artículo 86 de la Constitución señala que:

1. En caso de extraordinaria y urgente necesidad, el Gobierno podrá dictar disposiciones legislativas provisionales que tomarán la forma de Decretos-leyes y que no podrán afectar al ordenamiento de las instituciones básicas del Estado, a los derechos, deberes y libertades de los ciudadanos regulados en el Título I, al régimen de las Comunidades Autónomas ni al Derecho electoral general.

2. Los Decretos-leyes deberán ser inmediatamente sometidos a debate y votación de totalidad al Congreso de los Diputados, convocado al efecto si no estuviere reunido, en el plazo de los treinta días siguientes a su promulgación. El Congreso habrá de pronunciarse expresamente dentro de dicho plazo sobre su convalidación o derogación, para lo cual el Reglamento establecerá un procedimiento especial y sumario.

3. Durante el plazo establecido en el apartado anterior, las Cortes podrán tramitarlos como proyectos de ley por el procedimiento de urgencia.»

En consecuencia, al votar en contra de la convalidación el Congreso de los Diputados, ha de entenderse que el Real Decreto-ley 21/2018 se encontrará derogado cuando se publique en el BOE. 

 Por su parte el artículo 151.6 del Reglamento del Congreso, establece que el acuerdo de convalidación o derogación de un Real Decreto-ley se publicará en el «Boletín Oficial del Estado (BOE)».

Por tanto, habrá estado vigente desde el 19 de diciembre de 2018 hasta la publicación en el BOE del acuerdo de derogación.  

Los contratos celebrados durante este periodo conservan su vigor, y estarán regidos por los cambios que había introducido el RD-ley 21/2018.